“대출 조여도 집값 안 잡힌다”… 해답은 결국 ‘공급 확대’
이재명 정부가 꺼낸 강력한 대출 규제 카드가 당장의 과열 양상은 억눌렀지만, 근본적인 해법이 될 수 있을지는 의문이다.
전문가들은 한목소리로 말한다. "주택 공급이 뒷받침되지 않는다면, 지금의 대책은 미봉책에 불과하다"는 것이다.
6억 원 대출 제한… 단기 진정, 장기 불안
정부는 지난 6월 27일 ‘가계부채 관리 방안’을 발표하며, 서울과 수도권 지역의 주담대 한도를 최대 6억 원으로 제한했다.
이 조치는 고가 주택뿐 아니라 생애 최초 구입자와 정책 대출 수요자까지 모두 포함하는 사상 초유의 대출 규제다.
단기적으로는 효과가 있었다.
한강벨트를 중심으로 거래가 위축되고, 일부 지역에서는 매물이 호가를 낮추는 등 시장 반응이 감지됐다.
그러나 전문가들은 "이 조치가 얼마나 지속적인 안정 효과를 낼지는 미지수"라고 말한다.
추가 규제 카드? 시장의 불안은 여전
정부는 “필요시 규제지역 확대 등 후속 조치도 배제하지 않겠다”는 입장을 밝혔다.
이르면 마포·성동·강동 등으로 투기과열지구 확장 가능성이 제기되고 있다.
그러나 시장에서는 규제 자체보다 ‘공급 부족’이 더 심각한 리스크라는 목소리가 커지고 있다.
전문가들은 “이제 나올 수 있는 규제는 거의 다 나왔다. 대출도, 세금도 모두 꺼낸 상태”라며 실효성 없는 규제의 반복을 우려하고 있다.
수요 억제만으로는 한계… 공급 부족 현실화
대출 규제로 수요를 억제하는 전략은 단기적 안정엔 도움이 될 수 있지만,
서울을 비롯한 수도권의 공급이 부족한 상태에선 언젠가는 수요가 다시 폭발할 수 있다는 분석이 지배적이다.
특히 국토부가 발표한 5월 주택통계에 따르면, 인허가·착공·준공·분양 모두 감소세를 보이고 있다.
- 5월까지 인허가: 11만 438가구, 전년 동기 대비 12.3% 감소
- 착공: 7만 4,276가구, 30.3% 감소
- 준공: 16만 5,496가구, 9.9% 감소
- 분양: 5만 2,982가구, 무려 41.7% 급감
서울의 인허가는 증가했지만, 여전히 5년 평균 대비 32.4%나 부족한 수준이다.
수도권 집값, 다시 오를 수도… 공급 시급
공급이 부족한 상황에서 수요만 억제하면 거래절벽과 가격 왜곡 현상이 나타날 수 있다.
하서진 하나금융연구소 수석연구원은 “수도권 신규 주택 부족으로 핵심 지역 집값은 다시 상승세를 보일 수 있다”고 내다봤다.
지방은 침체되겠지만, 서울·수도권 핵심지의 양극화가 더 심화될 수 있다는 경고다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 “대출을 받아야만 거래가 되는데, 이 자체가 막혀버리면 시장은 마비된다”고 지적했다.
정부도 공급 시동… 3기 신도시·재건축 중심
정부와 국회도 주택 공급 확대가 시장 안정의 핵심이라는 데 공감하고 있다.
이르면 다음 달, 3기 신도시 조성, 1기 신도시 재정비, 도심 재개발·재건축 활성화를 중심으로 한
공급 중심의 부동산 대책이 발표될 예정이다.
이상경 국토부 1차관은 “청년, 신혼부부, 무주택자를 위한 공공임대·분양형 주택 공급을 적극 추진하겠다”고 밝혔다.
진성준 민주당 정책위의장도 “문재인 정부 시절 발표한 계획들을 점검하고 신속히 추진해야 한다”고 강조했다.
결론: 공급 없이는 진짜 안정 없다
‘돈줄 조이기’만으로는 부동산 시장을 안정시키기 어렵다는 사실은 과거 사례가 말해준다.
이번 대출 규제를 통해 시장은 일시적으로 숨을 골랐지만, 장기적인 해법은 결국 ‘공급’에 있다는 것이
전문가들과 정부 모두의 공통된 인식이다.
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